Solucionar a crise global de moradia exige mais do que novas construções

A crise habitacional é cada vez mais grave e impossível de ignorar. Quase 3 bilhões de pessoas não têm acesso a moradias ao mesmo tempo seguras e conectadas a serviços básicos, como energia, água e saneamento. Cerca de 40% da população mundial vive em casas localizadas longe de empregos e oportunidades. E 300 milhões de pessoas estão atualmente em situação de rua.

Para suprir esse déficit, o mundo se vê diante da necessidade de construção de 96 mil moradias acessíveis por dia até 2030.

É um problema que afeta tanto os países pobres quanto os ricos. Na Ásia e na África, onde se concentra a maior parte do crescimento urbano, muitos residentes e migrantes encontram em favelas e assentamentos informais a única opção de moradia acessível e disponível. Em muitas cidades em expansão, esses assentamentos crescem bem mais rápido do que a infraestrutura consegue acompanhar. Em países mais ricos, os custos de moradia aumentam mais rápido do que a renda, empurrando as pessoas cada vez mais para longe dos empregos e oportunidades.

Ao mesmo tempo, as ameaças climáticas são cada vez mais intensas. Enchentes mais frequentes, calor extremo e outros choques expõem a vulnerabilidade de muitas comunidades urbanas, especialmente de assentamentos informais e famílias que já enfrentam dificuldades para acessar serviços básicos.

A crise habitacional global, portanto, vai muito além da oferta de moradia: trata-se também do aumento dos custos, do agravamento das desigualdades e da crescente exposição a riscos.

Ampliar e melhorar o acesso à moradia é uma das ferramentas mais poderosas que as cidades têm para superar esses desafios. Mas existem formas certas e erradas de fazer isso. Com políticas habitacionais adequadas, pode-se fortalecer comunidades, enfrentar desigualdades e ampliar o acesso a serviços essenciais, empregos e oportunidades. Por outro lado, políticas ruins agravarão os problemas já enfrentados.

Quase 75% da infraestrutura urbana que existirá em 2050 ainda não foi construída. Isso representa uma tripla oportunidade: construir moradias de baixo carbono e energeticamente eficientes; garantir que sejam resilientes a eventos como calor extremo e enchentes cada vez mais frequentes; e localizá-las em áreas conectadas a serviços e oportunidades.

À medida que líderes municipais de diversas partes do mundo enfrentam crises no setor habitacional, o mais importante não é quantas moradias construir, mas onde, para quem e como construí-las e financiá-las. Essas escolhas definirão se a habitação se tornará parte da solução ou continuará comprometendo a saúde e o bem-estar das pessoas e do planeta.

Onde as moradias são construídas determina acesso, segurança e oportunidades

A decisão sobre o local onde as moradias são construídas é determinante para o funcionamento das cidades e para definir quem prospera nelas.

A localização das moradias afeta diretamente a eficiência do mercado de trabalho, incluindo tanto os custos (em tempo e dinheiro) que as pessoas têm para acessar empregos e outras oportunidades quanto a produtividade individual. Construir moradias próximas a empresas, restaurantes, lojas e transporte público de qualidade – o chamado “desenvolvimento orientado ao transporte sustentável (DOTS)” – proporciona oportunidades econômicas com cobenefícios climáticos

Em cidades que seguem esse modelo, os custos e emissões relacionados ao transporte podem diminuir à medida que o uso do carro for substituído por outros modos, como caminhada, bicicleta e transporte público. Um sistema de transporte confiável ajuda a conectar moradores a empregos, educação, saúde, lazer. As empresas também passam a ter melhor acesso aos trabalhadores. Pesquisas mostram que estratégias como DOTS, uso misto do solo e maior proximidade entre empregos e moradias podem reduzir a necessidade de deslocamentos por veículos e, com isso, diminuir as emissões de gases de efeito estufa em 23% a 26% até 2050.

O estado do Colorado, nos Estados Unidos, é uma referência em desenvolvimento orientado ao transporte. Em 2024, aprovou uma lei histórica que obriga governos locais a permitir maior densidade habitacional nas proximidades do transporte público, seguida por outra lei que legalizou uma gama mais ampla de tipos de moradia. Análises mostraram que substituir a expansão urbana dispersa por um desenvolvimento mais compacto poderia reduzir as distâncias percorridas por veículos no estado em cerca de 11%, além de diminuir as emissões de gases de efeito estufa relacionadas ao transporte. Com estratégias de desenvolvimento orientado ao transporte, os moradores podem caminhar, pedalar ou utilizar o transporte público para atender suas necessidades de deslocamento diárias.

A localização das moradias também afeta profundamente os riscos e custos enfrentados pelas comunidades. No Sul Global, em geral os assentamentos informais ficam em áreas propensas a enchentes, terremotos ou outros riscos ambientais. E as mudanças climáticas estão agravando ainda mais muitas dessas ameaças. Um exemplo são as enchentes devastadoras de 2024 e 2026 em Nairóbi, no Quênia, que atingiram assentamentos informais resultando em dezenas de mortes e milhares de famílias deslocadas.

Por fim, é essencial construir moradias em locais atendidos por infraestruturas essenciais, como ruas, energia, água potável, saneamento e drenagem. Sem esses serviços básicos, famílias e comunidades precisam providenciá-los por conta própria, muitas vezes de maneiras que acabam sendo mais caras, poluentes ou prejudiciais à saúde.

A cidade de Iloilo, nas Filipinas, é um exemplo de como sociedade civil e governo podem trabalhar juntos para criar moradias mais resilientes em uma cidade sujeita a enchentes e tufões. Grupos comunitários, liderados pela sede local da Federação de Pessoas em Situação de Rua das Filipinas, trabalharam junto ao governo municipal desde 2005 para construir proteção contra enchentes. Os grupos implementaram soluções baseadas na natureza (SBN), como florestas de mangue e áreas verdes, além de infraestrutura tradicional, como reforço de encostas e melhorias na drenagem. Também transferiram famílias para locais mais seguros e menos propensos a enchentes, formalmente integrados aos serviços da cidade.

Para quem as moradias são construídas determina inclusão, equidade e prosperidade 

Quem constrói ou projeta as moradias, assim como quem vive nelas, ajuda a determinar se as cidades se tornam mais inclusivas ou mais desiguais.

Grupos de baixa renda e marginalizados são os que mais frequentemente vivem em condições precárias. Essas pessoas têm pouco acesso a oportunidades econômicas, infraestrutura e serviços, e são desproporcionalmente expostas aos riscos climáticos. Quando governos ignoram essa realidade, reforçam a exclusão espacial e econômica, perdem oportunidades de mitigação e deixam de proteger os mais vulneráveis.

Estratégias habitacionais equitativas precisam reconhecer os membros das comunidades como atores relevantes, não como beneficiários passivos. Coleta de dados liderada pela comunidade, planejamento participativo e iniciativas de urbanização em parceria com as comunidades têm se mostrado estratégias eficazes. Integrar as agendas de moradia e clima pode promover soluções que gerem inclusão e padrões de crescimento mais sustentável.

O Brasil oferece um exemplo positivo. O programa nacional Periferia Viva prevê melhorias nas condições de vida em dezenas de favelas e comunidades do país. Em vez de uma abordagem verticalizada, os moradores participam do planejamento, da implementação e da manutenção das melhorias. Muitos dos projetos contribuem para fortalecer a resiliência climática, por meio, por exemplo, de medidas de proteção contra enchentes.

Em Iloilo, o projeto da Federação de Pessoas em Situação de Rua das Filipinas retirou moradores de áreas de risco e foi conduzido de forma especial. A iniciativa envolveu as famílias deslocadas em todo o processo. A colaboração entre a cidade e a comunidade protegeu grupos vulneráveis por meio de medidas como bancos públicos de terras, contas comunitárias de poupança e uso de métodos construtivos sustentáveis para executar projetos concebidos pelas próprias comunidades.

Como as moradias são construídas determina qualidade, resiliência e custo de vida

A forma como as moradias são construídas e as decisões tomadas durante a construção – incluindo escolhas de materiais, projeto, localização e conexão com infraestruturas essenciais – determinam se as casas vão oferecer estabilidade de longo prazo ou gerar dificuldades contínuas.

Os materiais utilizados são determinantes em termos de resiliência, conforto e emissões. Isso vale tanto para construções novas quanto existentes. Reformar moradias com resfriamento passivo, isolamento térmico e energia renovável pode simultaneamente reduzir emissões, diminuir os gastos das famílias com energia e melhorar a resiliência. Essas melhorias aumentam a renda disponível e, ao mesmo tempo, fortalecem a adaptação climática das pessoas e das cidades.

Igualmente importantes é o acesso a infraestrutura e serviços urbanos essenciais, como água, saneamento, eletricidade e transporte. Quando esses serviços são integrados às moradias, contribuem para criar habitações mais saudáveis, com melhor acesso à educação e oportunidades, e comunidades de baixo carbono mais resilientes a choques climáticos.

Em muitos lugares, famílias de baixa renda convivem com duas dificuldades: vivem em moradias ineficientes que retêm calor e, por isso, acabam gastando grandes quantias de dinheiro com eletricidade para usar ventiladores. À medida que os riscos relacionados ao calor extremo nas cidades aumentam, o conforto térmico deixa de ser um luxo e passa a ser uma necessidade de saúde.

Portanto, é essencial que planejadores urbanos considerem tanto materiais de construção capazes de enfrentar os crescentes riscos climáticos quanto conexões com energia verde, abastecimento adequado de água, saneamento e outros serviços. No México, a iniciativa Techos Solares para el Bienestar (Telhados Solares para o Bem-Estar) integra a geração distribuída de energia solar ao financiamento e à construção de moradias de baixa renda. Ao gerar a própria energia, as famílias conseguem reduzir as contas de eletricidade em uma média de 67% por ano, chegando a 89% de redução no verão e 49% no inverno. O programa também fomenta localmente a força de trabalho capacitada em instalação de sistemas solares e telhados frios, criando empregos verdes.

Como as moradias são financiadas determina acessibilidade, acesso e riscos

A moradia não é apenas um bem físico: é o maior investimento de muitas famílias. O acesso à moradia, porém, passa por sistemas financeiros e jurídicos que determinam quem pode acessá-la, em quais condições e a que custo. Além da disponibilidade física de moradias, fatores como financiamento, taxas de juros e seguros influenciam quem consegue arcar com a compra de uma casa e como o aumento dos riscos se traduz em custos maiores para as famílias.

Estruturas financeiras e jurídicas podem ampliar ou bloquear o acesso, dependendo de como são organizadas. Em muitos lugares, o crédito formal está vinculado à posse da terra e à propriedade legal, excluindo famílias que vivem em assentamentos informais ou que não possuem título de propriedade. Essa dificuldade reforça desigualdades já existentes, limitando a capacidade de famílias de baixa renda de investir em moradias mais seguras e de melhor qualidade ou de fazer melhorias ao longo do tempo. Da mesma forma, alguns subsídios a serviços e investimentos em infraestrutura exigem propriedade formal, o que deixa as famílias em assentamentos informais sem acesso a melhorias em água, saneamento ou energia. Essas lacunas aumentam o custo de vida dos mais vulneráveis, reduzem a produtividade e ampliam a exposição a riscos para a saúde.

À medida que os riscos climáticos aumentam, os seguros também se tornam mais caros – e mais necessários. Na Flórida, nos Estados Unidos, estima-se que entre 15% e 20% dos proprietários deixem de contratar seguro, apesar dos frequentes furacões, devido aos altos custos e à localização de imóveis considerados não seguráveis. Em outros lugares, incêndios florestais, deslizamentos de terra e enchentes também elevam esses custos. E esse não é um problema apenas do Norte Global. O Mahila Housing Trust foi pioneiro no uso de seguros paramétricos contra o calor em Gujarat, na Índia, ajudando famílias em assentamentos informais por meio da compensação de perda de renda e apoio com despesas médicas durante ondas de calor extremo. À medida que os riscos climáticos aumentarem, o custo total da habitação também aumentará.

Enfrentar esses desafios exige repensar como a habitação é financiada e oferecida. Instrumentos e programas inovadores de financiamento híbrido, combinando subsídios bem estruturados, modelos criativos de poupança e marcos jurídicos favoráveis, podem ampliar o acesso e, ao mesmo tempo, contribuir para a resiliência. O condado de Montgomery, em Maryland, nos Estados Unidos, oferece um exemplo de financiamento criativo. O condado participa como investidor de capital, aceitando um lucro de 5% em vez do retorno mais comum de 15% a 20% do setor privado, o que economiza milhões de dólares no custo dos projetos para os incorporadores.

Em paralelo, regulações de uso do solo bem elaboradas, como padrões adequados de densidade, podem ajudar a garantir que as moradias sejam bem localizadas. Outras, como práticas de zoneamento excludentes, podem limitar o acesso a partir do que permitem ou exigem dos construtores. Normas que restringem determinados tipos de moradia, por exemplo, podem elevar os preços e tornar as casas inacessíveis para muitas famílias.

Em última análise, os sistemas de financiamento moldam não apenas quem pode pagar por uma moradia, mas quem pode viver em comunidades seguras, bem localizadas e resilientes.

A solução para a crise habitacional global exige uma abordagem sistêmica

A moradia não é um desafio isolado de política pública. Trata-se de um conjunto de decisões inter-relacionadas que moldam o crescimento das cidades e definem a quem elas servem – decisões que envolvem diferentes níveis de governo, comunidades e o setor privado. O Plano de Habitação Acessível, da Comissão Europeia, lançado em 2026, é um exemplo de abordagem sistêmica: ela apoia autoridades locais em análises, na regulamentação de aluguéis de curto prazo e na ampliação da oferta habitacional para conter a alta dos preços. O plano parte da ideia de que moradia acessível e viável é um pilar fundamental do desenvolvimento urbano. Assim, as cidades devem contar com mecanismos de controle para administrar o sucesso de sua expansão e requalificação urbana.

Embora tenhamos compartilhado alguns exemplos bem-sucedidos, ainda é necessário aprofundar o debate para encontrar respostas aos desafios complexos e às tensões que estão na origem do problema. Uma coisa é certa: a solução para a crise global de moradia não depende apenas da construção de mais unidades. Depende também de decisões embasadas sobre onde, como e para quem construímos.

Artigo publicado originalmente no Insights.